26/02/2019 Sin solución

Nuevo año, nueva discusión por la ley de alquileres

En los últimos años el Congreso debatió cambiar las regulaciones de los contratos de alquileres pero finalmente no se aprobó ninguna ley, sin embargo la discusión se repetirá en 2019 esperando tener un final distinto.

Durante todo 2016, la Ley de alquileres fue discutida en distintas reuniones de comisión del Senado, se introdujeron modificaciones y se aprobó por unanimidad en noviembre de ese año. Por su parte, en Diputados el tema estuvo paralizado durante mucho tiempo. Recién se discutió cuando Mauricio Macri, en octubre de 2018, reconoció la necesidad de avanzar en una nueva ley y le encomendó a su bloque parlamentario impulsar el debate en Diputados.

En tiempo récord, el proyecto obtuvo dictamen favorable en la Comisión de Legislación General de Diputados. Pero, por presión del mercado inmobiliario y por disputas internas dentro del oficialismo, la ley no se trató en el recinto antes de la finalización de las sesiones ordinarias y por lo que perdió estado parlamentario.

A mediados de febrero, la senadora Silvina García Larraburu ingresó nuevamente en la Cámara Alta el proyecto de Ley Nacional de Alquileres, el que había impulsado hacía unos años junto con las organizaciones de inquilinos de todo el país. Por su parte el oficialismo, a través del Secretario de Vivienda, Iván Kerr, está planteando la posibilidad de presentar un proyecto propio, que no incluye la regulación del precio de los alquileres.

El proyecto

La normativa que perdió estado parlamentario y volvió a ingresar al Congreso, planteaba algunas innovaciones, como por ejemplo la eliminación de los costos de comisión inmobiliaria por parte de los inquilinos: "En caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación de un corredor inmobiliario, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados deberán ser soportadas por el propietario y no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de alquiler", señala el documento.

"El contrato de locación de inmueble, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años en locaciones destinadas a vivienda", sostiene el articulado, lo cual pondría fin a la vieja discusión de si dos años de contrato es poco tiempo para quien arrienda (como es ahora).

También se propuso que la actualización de los contratos sea por un índice que combine IPC (inflación) y CVS (salarios), así como la creación de nuevas garantías. El propietario deberá aceptar garantía, aval bancario o seguro de caución, que se documentará con recibo de sueldo o certificado de ingresos (se podrían sumar más de uno).

A su vez, el inquilino no pagará por expensas extraordinarias, ni tampoco puede requerirse al locatario el pago de alquileres anticipados por más del costo correspondiente a un mes ni depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler. Además, el depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, que deberá hacerse por un reintegro en efectivo.

El contrato puede rescindirse anticipadamente por parte del locatario si han transcurrido seis meses de contrato. Si se anula en el primer año de vigencia, el inquilino debe abonar una indemnización correspondiente a un mes y medio de alquiler. Si es después del año, será de un mes.

Por último, en el caso de que exista una intimación de pago o demanda de desalojo por falta de pago de alquiler, "el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago", sostiene el documento.

Costos en tiempos de crisis

Según el Diputado Nacional Agustín Rossi, “hay que dar tratamiento urgente a la ley de alquileres, es necesaria para mejorar la vida de millones de inquilinos que destinan más del 40% de su sueldo a pagar un alquiler”.

Sobre este dato, la ONG Chequeado analizó: “Los especialistas destacan que, si bien se puede hacer estimaciones, no hay datos oficiales sobre el tema y por ello no es posible arribar a un porcentaje con certeza”. “La relación de qué porcentaje del sueldo destinan los inquilinos es muy difícil de calcular debido a falta de estadísticas oficiales, al gran porcentaje de ingresos informales y, principalmente, porque los contratos de alquiler no están registrados en ningún ente oficial”, aseguraron.

“Al consultar al equipo de Rossi, contestaron que se basaron en una encuesta de febrero de 2018 de la Federación de Inquilinos Nacional que asegura que los inquilinos destinan en promedio el 41% de sus ingresos al alquiler”, explicaron desde Chequeado. “Ante la falta de información oficial, los inquilinos agrupados realizaron una encuesta online -en la que obtuvieron 19 mil respuestas-, para conocer la situación socioeconómica de quienes alquilan y las condiciones en las que lo hacen”.

“Lo que sí se puede hacer es estimar esta proporción mediante los datos oficiales disponibles de la Ciudad”, indicó la ONG. “Al tercer trimestre de 2018 –último dato disponible– el ingreso promedio en la Ciudad era de $24.300, mientras que el alquiler de un monoambiente en esos meses se consideró en casi $9.000, lo que implica un 37%. Teniendo en cuenta esto, Fernando Muñoz suma las expensas (cercanas a un cuarto del valor del alquiler) y tarifas (si bien varía mucho en cada caso, serían cerca de un 10% del pago mensual), por lo que el Director de la Defensoría del inquilino calcula que el alquiler de un ambiente representa poco más del 50% de un salario promedio”, sostuvieron.

De cualquier forma este cálculo “no sería nada representativo del país” porque en la Ciudad de Buenos Aires la tasa de inquilinos aproximadamente duplica la del país y el valor del metro cuadrado en alquiler “es muchísimo más caro que otras regiones (excluyendo la Patagonia)”, concluyeron.

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